Immobilienrecht in Österreich

1. Auf den Punkt gebracht

2. Was umfasst das Recht der Immobilientransaktionen?

Bedeutung

Immobilien sind für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens und für institutionelle Anleger eine zentrale Anlageklasse. Im Jahr 2025 wurden in Österreich 117.782 Immobilienkäufe mit einem Gesamtwert von rund 34,6 Milliarden Euro im Grundbuch verbüchert – um 16,8 % mehr als im Jahr davor (RE/MAX ImmoSpiegel 2025). Angesichts dieser Beträge können bereits kleine Fehler in Vertrag oder Abwicklung erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.

Rechtsgrundlagen

Der Liegenschaftskauf ist im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) als Kaufvertrag geregelt (§ 1053 ABGB); für den Eigentumserwerb ist zusätzlich die Eintragung im Grundbuch erforderlich, deren Voraussetzungen das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG) festlegt. Für Eigentumswohnungen gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), für den Kauf noch zu errichtender Objekte das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Hinzu kommen das Maklergesetz, das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, das Steuerrecht mit Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer sowie die Grundverkehrsgesetze und Raumordnungsgesetze der Bundesländer.

Eigentumsformen

Gegenstand einer Immobilientransaktion kann eine ganze Liegenschaft im Alleineigentum, ein ideeller Miteigentumsanteil oder eine Eigentumswohnung sein. Wohnungseigentum ist das einem Miteigentümer eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (§ 2 WEG). Daneben kommen das Baurecht und das Superädifikat in Betracht, also ein Bauwerk, das auf fremdem Grund ohne die Absicht errichtet wurde, dass es stets dort bleiben soll; das Eigentum daran wird durch Hinterlegung der Urkunde bei Gericht übertragen (§ 435 ABGB). Welche Form vorliegt, bestimmt die Art der Übertragung, die Finanzierbarkeit und den Wert des Objekts.

Die Beteiligten

An einer Immobilientransaktion wirken neben Käufer und Verkäufer typischerweise mehrere weitere Personen mit: Der Makler vermittelt das Geschäft, die finanzierende Bank verlangt Sicherheiten, und ein Rechtsanwalt oder Notar errichtet den Vertrag und wickelt ihn als Treuhänder ab. Bei größeren Investments kommen Steuerberater, Sachverständige, Bautechniker und gegebenenfalls Hausverwaltungen hinzu. Wichtig ist, dass Vertragserrichter und Treuhänder gegenüber beiden Vertragsparteien zur Sorgfalt verpflichtet sind, aber nicht die Interessen einer Seite einseitig vertreten. Wer eine Seite einseitig beraten haben möchte, sollte daher einen eigenen Rechtsanwalt beiziehen.

3. Wie läuft ein Liegenschaftskauf ab?

Kaufanbot

Am Beginn steht in der Praxis meist ein schriftliches Kaufanbot des Interessenten, häufig auf einem Formular des Maklers. Ein solches Anbot ist für die darin bestimmte Frist bindend; nimmt der Verkäufer es rechtzeitig an, ist der Kaufvertrag in der Regel bereits zustande gekommen (§ 862 ABGB). Das Kaufanbot sollte daher alle wesentlichen Punkte enthalten und keinesfalls ungeprüft unterschrieben werden. Dazu gehören neben Objekt und Kaufpreis insbesondere die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, die Person des Vertragserrichters sowie Bedingungen wie ein Finanzierungsvorbehalt, der den Käufer schützt, falls die Bank den Kredit nicht gewährt. Verbraucher können unter bestimmten Voraussetzungen binnen einer Woche zurücktreten, wenn sie ihre Erklärung am Tag der ersten Besichtigung abgegeben haben und der Erwerb ihrem dringenden Wohnbedürfnis dienen soll (§ 30a KSchG).

Vorvertrag und Option

Ist ein endgültiger Abschluss noch nicht möglich, etwa weil eine Widmung oder Finanzierung aussteht, können die Parteien einen Vorvertrag schließen, mit dem sie sich verpflichten, den Kaufvertrag später zu bestimmten Bedingungen abzuschließen (§ 936 ABGB). Der Abschluss des Hauptvertrags muss dann binnen eines Jahres ab dem vereinbarten Zeitpunkt begehrt werden. Alternativ kann einer Partei eine Option eingeräumt werden, also das Recht, den Kaufvertrag durch einseitige Erklärung zustande zu bringen.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt neben Kaufgegenstand und Kaufpreis insbesondere den Übergabezeitpunkt, die Gewährleistung, die Lastenfreistellung, die Kostentragung und die Treuhandabwicklung. Damit der Vertrag im Grundbuch durchgeführt werden kann, müssen die Unterschriften beglaubigt sein (§ 31 GBG) und der Vertrag muss eine Aufsandungserklärung enthalten, mit der der Verkäufer ausdrücklich in die Einverleibung des Eigentumsrechts für den Käufer einwilligt (§ 32 GBG).

Treuhandabwicklung

Um sicherzustellen, dass der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer das lastenfreie Eigentum erhält, wird der Kaufpreis üblicherweise bei einem Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder erlegt. Dieser zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn die Eintragung des Käufers gesichert ist, und verwendet ihn vorrangig zur Tilgung von Krediten des Verkäufers, die auf der Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind. Treuhandschaften der Rechtsanwälte werden über die Treuhandeinrichtungen der Rechtsanwaltskammern abgewickelt und sind versichert. Kommt es dennoch zu einer Veruntreuung und haben die Parteien keine Regelung zur Verlusttragung getroffen, trifft das Risiko unter Umständen beide Seiten gleichmäßig (RIS-Justiz RS0114131). Ein sorgfältig gestalteter Treuhandauftrag ist daher unverzichtbar.

Grundbuchseintragung

Eigentum an einer Liegenschaft wird erst durch die Einverleibung im Grundbuch erworben (§ 431 ABGB). Um den Käufer zwischen Vertragsabschluss und Eintragung vor weiteren Belastungen oder Verkäufen zu schützen, wird meist eine Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eingetragen (§ 53 GBG). Sie sichert dem Käufer für die Dauer eines Jahres den Rang im Grundbuch. Wird die Kaufpreisfinanzierung durch eine Bank sichergestellt, wird gleichzeitig ein Pfandrecht zugunsten der Bank eingetragen.

Übergabe

Mit der Übergabe gehen Besitz, Nutzen und Lasten der Liegenschaft auf den Käufer über; ab diesem Zeitpunkt trägt er auch die Gefahr des zufälligen Untergangs (§ 1064 ABGB). Der Übergabetermin ist daher sorgfältig mit Kaufpreiszahlung und Eintragung abzustimmen. Bei der Übergabe sollten der Zustand des Objekts, die Zählerstände sowie die übergebenen Schlüssel und Unterlagen in einem Protokoll festgehalten werden. Betriebskosten, Grundsteuer und sonstige laufende Abgaben werden ab dem Übergabestichtag zwischen den Parteien aufgeteilt.

4. Was ist vor dem Kauf zu prüfen?

Baurecht und Widmung

Die Flächenwidmung und der Bebauungsplan bestimmen, was auf einer Liegenschaft errichtet werden darf. Für bestehende Gebäude ist zu klären, ob Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen vorliegen und ob Zubauten konsensgemäß errichtet wurden. Auch Altlasten, Denkmalschutz und Lagen in Gefahrenzonen können den Wert erheblich beeinflussen. Wer ein Einfamilienhaus erwirbt, darf ohne gegenteiligen Hinweis grundsätzlich mit einem gewachsenen, natürlichen Untergrund rechnen (RIS-Justiz RS0126093).

Bestehende Verträge

Ist die Liegenschaft vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer in vielen Fällen in die bestehenden Verträge ein. Mietverträge, Mietzinshöhe, Kautionen und offene Forderungen sind daher vor dem Kauf vollständig zu erheben; sie bestimmen maßgeblich den Ertrag und damit den Wert eines Anlageobjekts. Dasselbe gilt für Verwaltungs-, Wartungs- und Versicherungsverträge.

Energieausweis

Der Verkäufer hat dem Käufer rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 4 EAVG 2012). Der Energieausweis gibt Auskunft über den Heizwärmebedarf und damit über die zu erwartenden Betriebskosten.

Grundbuch und Lasten

Ein Blick ins Grundbuch zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten auf der Liegenschaft ruhen. Zu prüfen sind insbesondere Pfandrechte, Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte, Vorkaufsrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote. Nicht alles ist im Grundbuch ersichtlich: Bestandverträge, Verwaltungsverträge, behördliche Aufträge oder nicht verbücherte Dienstbarkeiten müssen gesondert erhoben werden.

Person des Verkäufers

Zu prüfen ist auch, ob der Verkäufer überhaupt verfügen darf. Ist er verheiratet und dient die Liegenschaft als Ehewohnung, kann der Verkauf ohne Zustimmung des anderen Ehegatten problematisch sein. Bei Verlassenschaften, Erwachsenenvertretungen oder minderjährigen Eigentümern ist häufig eine gerichtliche Genehmigung erforderlich. Bei Gesellschaften sind Vertretungsbefugnis und allfällige Zustimmungserfordernisse der Gesellschafter zu klären, bei finanziell angeschlagenen Verkäufern das Risiko einer Insolvenzanfechtung.

Technische Prüfung

Die rechtliche Prüfung ersetzt keine technische Begutachtung. Gerade bei älteren Gebäuden empfiehlt sich die Beiziehung eines Bausachverständigen, der etwa Feuchtigkeit, Schäden an Dach, Leitungen und Tragwerk sowie den Zustand der Haustechnik beurteilt. Die Ergebnisse fließen in die Kaufpreisverhandlung und in die Gestaltung von Garantien und Gewährleistungsregelungen ein.

Besonderheiten beim Wohnungseigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt einen Anteil an der gesamten Liegenschaft, verbunden mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an seiner Wohnung. Zu prüfen sind daher das Nutzwertgutachten, der Wohnungseigentumsvertrag, die Höhe der Rücklage (§ 31 WEG), anstehende Sanierungen sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Gerade bevorstehende Großreparaturen, etwa an Dach oder Fassade, können erhebliche Nachzahlungen auslösen.

5. Wofür haftet der Verkäufer?

Gewährleistung

Der Verkäufer leistet Gewähr dafür, dass die Liegenschaft die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat (§ 922 ABGB). Gewährleistungsansprüche bei unbeweglichen Sachen sind binnen drei Jahren ab Übergabe gerichtlich geltend zu machen (§ 933 ABGB). Zwischen Privaten wird die Gewährleistung beim Kauf gebrauchter Immobilien häufig ausgeschlossen, etwa durch die Formel „wie besichtigt“; ein solcher Ausschluss umfasst Mängel, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung erkennbar gewesen wären (RIS-Justiz RS0018555). Gegenüber Verbrauchern kann ein Unternehmer die Gewährleistung hingegen nicht im Vorhinein ausschließen. Unabhängig von einem Gewährleistungsverzicht haftet der Verkäufer für Schulden und Lasten, die aus dem Grundbuch ersichtlich auf der Liegenschaft haften (§ 928 ABGB); die Lastenfreistellung ist daher stets ausdrücklich im Kaufvertrag zu regeln.

Zugesicherte Eigenschaften und Arglist

Auch ein umfassender Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er bestimmte Eigenschaften ausdrücklich zugesagt hat: Für zugesicherte Eigenschaften haftet er trotz Ausschluss (RIS-Justiz RS0018523). Gleiches gilt für arglistig verschwiegene Mängel. Für Käufer ist es daher wichtig, wesentliche Erwartungen – etwa zur Wohnfläche, zur Baubewilligung oder zur Freiheit von Feuchtigkeit – ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen.

Irrtum und Verkürzung über die Hälfte

Wurde ein Vertragspartner über wesentliche Umstände in Irrtum geführt, kann er den Vertrag unter Umständen anfechten (§ 871 ABGB). Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt ein von uns erstrittenes Urteil zur Rückabwicklung eines Kaufvertrags infolge Irrtumsanfechtung. Erhält ein Vertragsteil nicht einmal die Hälfte dessen, was er gibt, kann er zudem die Aufhebung des Vertrags wegen Verkürzung über die Hälfte verlangen (§ 934 ABGB); gegenüber Verbrauchern kann dieses Recht nicht ausgeschlossen werden.

Rechtsdurchsetzung

Zeigt sich nach der Übergabe ein Mangel, sollte er rasch dokumentiert und dem Verkäufer schriftlich mitgeteilt werden. Bei größeren Schäden empfiehlt sich eine Beweissicherung durch einen Sachverständigen, bevor Sanierungsarbeiten beginnen. Neben Gewährleistungsansprüchen auf Verbesserung, Preisminderung oder Wandlung können bei Verschulden des Verkäufers auch Schadenersatzansprüche bestehen. Weil die Gewährleistungsfrist bei Liegenschaften drei Jahre ab Übergabe beträgt, ist der Fristablauf genau im Auge zu behalten.

6. Welche Kosten und Steuern fallen an?

Nebenkosten beim Kauf

Zum Kaufpreis kommen beim Erwerb einer Liegenschaft erhebliche Nebenkosten hinzu, die mit rund 10 % bis 12 % des Kaufpreises einkalkuliert werden sollten:

• Grunderwerbsteuer in Höhe von meistens 3,5 % der Gegenleistung (§ 7 GrEStG),
• Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht in Höhe von meistens 1,1 % des Kaufpreises bzw Immobilienwerts;
• Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung, die meist 1 % bis 3 % des Kaufpreises betragen,
• gegebenenfalls eine Maklerprovision, die beim Kauf von Liegenschaften höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer betragen darf,
• bei Kreditfinanzierung die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht in Höhe von 1,2 % des zu intabulierenden Pfandbetrags.

Der Makler muss Verbrauchern vor Vertragsabschluss eine schriftliche Übersicht über sämtliche Nebenkosten übergeben (§ 30b KSchG).

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30 % (§ 30a EStG). Befreit ist insbesondere der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die dem Verkäufer seit der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, sofern er den Hauptwohnsitz aufgibt (§ 30 Abs 2 EStG). Für sogenanntes Altvermögen, das am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war, gilt eine pauschale Ermittlung: Als Anschaffungskosten werden 80 % des Veräußerungserlöses angesetzt, bei einer Umwidmung nach 1987 nur 30 %. Die Immobilienertragsteuer wird in der Regel vom Vertragserrichter selbst berechnet und abgeführt.

Schenkung und Übergabe in der Familie

Wird eine Liegenschaft unentgeltlich übertragen, etwa im Weg einer Schenkung oder Übergabe an Kinder, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Grundstückswert und einem Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % für den darüber hinausgehenden Betrag; Erwerbe derselben Person innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Übergaben im Familienverband sollten zudem erbrechtlich abgestimmt werden, weil Schenkungen bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt werden können.

Steuerliche Gestaltung

Ob eine Liegenschaft privat oder betrieblich gehalten wird, ob sie vermietet oder selbst genutzt wird und wann sie verkauft wird, beeinflusst die Steuerbelastung maßgeblich. Bei Vorsorgewohnungen kann etwa die Umsatzsteueroption beim Erwerb einen Vorsteuerabzug ermöglichen, bindet den Erwerber aber an einen langen Vorsteuerberichtigungszeitraum. Solche Fragen sollten gemeinsam mit einem Steuerberater vor Vertragsabschluss geklärt werden.

7. Was gilt beim Kauf vom Bauträger?

Wer eine noch zu errichtende oder zu sanierende Wohnung von einem Bauträger erwirbt und dafür Vorauszahlungen leistet, ist durch das Bauträgervertragsgesetz besonders geschützt. Der Bauträger hat den Erwerber gegen den Verlust seiner Zahlungen zu sichern, etwa schuldrechtlich durch eine Bankgarantie oder grundbücherlich durch Eintragung des Erwerbers in Verbindung mit einem Ratenplan (§ 7 BTVG).

Beim Ratenplan darf der Kaufpreis nur nach Baufortschritt fällig gestellt werden (§ 10 BTVG). Nach dem häufig verwendeten Ratenplan B sind etwa 10 % bei Baubeginn, 30 % nach Fertigstellung von Rohbau und Dach, 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen, 12 % nach Fertigstellung von Fassade und Fenstern, 17 % bei Bezugsfertigstellung und 9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage zu zahlen. Die restlichen 2 % sind als Haftrücklage für Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche drei Jahre zurückzubehalten, sofern der Bauträger sie nicht durch Garantie oder Versicherung absichert (§ 4 BTVG). Den Baufortschritt bestätigt ein unabhängiger Sachverständiger als Treuhänder.

Der Bauträger muss dem Erwerber den geplanten Vertragsinhalt und die vorgesehene Sicherung mindestens eine Woche vor dessen Vertragserklärung schriftlich mitteilen. Unterbleibt dies, kann der Erwerber vom Vertrag zurücktreten; das Rücktrittsrecht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss (§ 5 BTVG).

Bei der Übergabe ist das Objekt sorgfältig auf Mängel zu prüfen und ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Festgestellte Mängel sollten konkret beschrieben und mit Fristen zur Behebung versehen werden.

8. Wer darf in Österreich Immobilien erwerben?

Ausländergrundverkehr ist in Österreich Sache der Bundesländer. Die Grundverkehrsgesetze der Länder regeln insbesondere den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke sowie den Erwerb durch Ausländer. Staatsangehörige von EU- und EWR-Staaten sind Österreichern dabei grundsätzlich gleichgestellt. Erwerber aus Drittstaaten benötigen hingegen in der Regel eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung, deren Voraussetzungen je nach Bundesland unterschiedlich streng sind. Der Kaufvertrag wird in diesen Fällen meist unter der aufschiebenden Bedingung der Genehmigung abgeschlossen. Die Beschränkungen gelten in der Regel auch für Gesellschaften, die von Drittstaatsangehörigen beherrscht werden, sodass sie sich nicht ohne Weiteres durch eine inländische Erwerbsgesellschaft umgehen lassen.

Daneben bestehen in mehreren Bundesländern, etwa in Tirol und Salzburg, Beschränkungen für Zweitwohnsitze und Freizeitwohnsitze, die auch österreichische Erwerber treffen. Wer eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte daher vorab klären, ob die gewünschte Nutzung überhaupt zulässig ist; eine widmungswidrige Nutzung kann empfindliche Strafen und im äußersten Fall eine Zwangsversteigerung nach sich ziehen.

9. Wie werden Immobilieninvestments strukturiert?

Direkterwerb oder Gesellschaft

Eine Immobilie kann direkt im Privatvermögen oder über eine Gesellschaft, etwa eine GmbH oder eine Kommanditgesellschaft, gehalten werden. Die Gesellschaftslösung erleichtert die Beteiligung mehrerer Investoren, begrenzt die Haftung und kann die spätere Übertragung vereinfachen; sie verursacht aber laufende Kosten und unterliegt anderen steuerlichen Regeln.

Asset Deal und Share Deal

Bei einem Asset Deal wird die Liegenschaft selbst übertragen. Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer hingegen die Anteile an der Gesellschaft, der die Liegenschaft gehört. Ein Share Deal löst Grunderwerbsteuer aus, wenn innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder sich mindestens 75 % der Anteile in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigen (§ 1 Abs 3 GrEStG). Seit Juli 2025 gelten dafür verschärfte Regeln; bei Immobiliengesellschaften kann der volle Steuersatz von 3,5 % anfallen. Beim Share Deal übernimmt der Käufer zudem alle Verbindlichkeiten und Risiken der Gesellschaft, weshalb eine umfassende Due Diligence unerlässlich ist. Umgekehrt kann ein Share Deal Vorteile bieten, etwa wenn bestehende Verträge, Förderungen oder Genehmigungen bei der Gesellschaft verbleiben sollen oder wenn eine Grundbuchseintragung und die damit verbundene Gebühr vermieden werden soll.

Finanzierung des Investments

Die meisten Immobilieninvestments werden teilweise fremdfinanziert. Die Bank verlangt dafür ein Pfandrecht und häufig weitere Sicherheiten, etwa die Abtretung von Mietforderungen oder Bürgschaften der Gesellschafter. Bei der Finanzierung über eine Gesellschaft ist besonders darauf zu achten, ob die Gesellschafter persönlich haften. Kreditverträge für größere Objekte enthalten zudem oft Finanzkennzahlen, deren Verletzung die Bank zur Kündigung berechtigen kann; diese Bedingungen sollten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags verhandelt und mit dem Transaktionszeitplan abgestimmt sein.

Vorsorgewohnung, Miteigentum und Baurecht

Beliebt sind Vorsorgewohnungen, die vermietet werden und langfristig Vermögen aufbauen sollen. Neben Lage und Mietertrag ist dabei die steuerliche Behandlung entscheidend: Die Vermietung muss innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss erwarten lassen, andernfalls droht die Einstufung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Wer gemeinsam mit anderen investiert, kann Miteigentum begründen; bei Wohnungen bietet sich die Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum an. Eine weitere Gestaltungsform ist das Baurecht, also das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben (§ 1 BauRG), das auf mindestens zehn und höchstens hundert Jahre bestellt wird (§ 3 BauRG). Einen Überblick über verschiedene Investitionsmöglichkeiten gibt unser Beitrag How to…: In Immobilien investieren.

10. Wie werden Immobilientransaktionen rechtlich begleitet?

Ankaufsprozess bei Investments

Größere Transaktionen folgen einem strukturierten Ablauf. Am Beginn steht häufig eine Absichtserklärung (sogenannter "Letter of Intent"), die die wesentlichen Eckpunkte festhält und dem Interessenten für eine bestimmte Zeit Exklusivität einräumt. Anschließend erfolgt die Due Diligence Prüfung, also die rechtliche, technische, steuerliche und/oder wirtschaftliche Prüfung des Kaufs; ihr Ergebnis wird in einem Bericht zusammengefasst, der zumindest die zentralen Risiken („Red Flags“) ausweist. Auf Grundlage der Pürfungsergebnisse wird der Kaufvertrag verhandelt, wobei der Kaufpreis und die Gewährleistungsbestimmungen regelmäßig im Mittelpunkt der Verhandlungen stehen.

Garantien und Haftungsbegrenzungen

Anders als beim privaten Wohnungskauf wird die gesetzliche Gewährleistung bei Investmenttransaktionen meist durch ein eigenes Garantie- und Haftungsregime ersetzt. Der Verkäufer garantiert dabei bestimmte Umstände, etwa die Richtigkeit der Mietenliste oder das Fehlen behördlicher Aufträge; im Gegenzug werden Haftungshöchstbeträge, Freigrenzen und Fristen vereinbart. Ergänzend kommen Kaufpreiseinbehalte, Bankgarantien oder Versicherungslösungen in Betracht, die das Risiko des Käufers absichern, ohne die Verkaufserlöse dauerhaft zu blockieren.

Signing und Closing

Bei größeren Transaktionen fallen Vertragsunterzeichnung (Signing) und Vollzug (Closing) häufig auseinander. Dazwischen sind aufschiebende Bedingungen zu erfüllen, etwa die Zustimmung der finanzierenden Bank, behördliche Genehmigungen oder die Lastenfreistellung. Am Closing werden der Kaufpreis gezahlt, das Objekt samt Unterlagen übergeben und die Eintragung im Grundbuch beantragt. Eine präzise Closing-Checkliste stellt sicher, dass alle Schritte in der richtigen Reihenfolge erfolgen und keine Partei vorleistet, ohne abgesichert zu sein.

Treuhänder, Makler und Banken

Der Treuhänder sichert die Zug-um-Zug-Abwicklung und sollte über ausreichende Erfahrung mit vergleichbaren Transaktionen verfügen; Fehler bei der Abwicklung können erhebliche Haftungsfolgen haben, wie unser Beitrag zur Haftung und den Prüfpflichten des Treuhänders zeigt. Der Makler hat Anspruch auf Provision, sobald das vermittelte Geschäft durch seine verdienstliche Tätigkeit wirksam zustande kommt (§ 6 MaklerG); er ist zur Interessenwahrung verpflichtet und hat den Auftraggeber über alle wesentlichen Umstände zu informieren (§ 3 MaklerG). Anders als in vielen anderen Branchen ist es bei Immobilienmaklern üblich, für beide Vertragsparteien tätig zu werden (RIS-Justiz RS0062688); der Makler muss dann beiden gegenüber unparteiisch agieren. Die finanzierende Bank verlangt in der Regel die Eintragung eines Pfandrechts sowie eine Treuhanderklärung des Vertragserrichters, die sicherstellt, dass die Kreditvaluta nur gegen Eintragung des Pfandrechts ausbezahlt wird.

Projektentwicklung und Exit

Bei Projektentwicklungen kommen Verträge mit Planern, Generalunternehmern und gegebenenfalls Bauträgerverträge mit den Endkunden hinzu. Schon beim Ankauf sollte der spätere Exit mitgedacht werden: Ein Abverkauf einzelner Wohnungen erfordert die Begründung von Wohnungseigentum, ein Verkauf des gesamten Objekts oder der Projektgesellschaft hingegen eine saubere Dokumentation aller rechtlichen Verhältnisse. Je früher die rechtliche Begleitung einsetzt, desto besser lassen sich Risiken steuern und Verhandlungsspielräume nutzen.

11. FAQ

12. Wir helfen weiter

Immobilientransaktionen gehören zu den Schwerpunkten unserer Kanzlei. Wir begleiten Käufer, Verkäufer und Investoren beim Erwerb und bei der Veräußerung von Wohnungen, Häusern, Zinshäusern und Gewerbeimmobilien - und zwar nicht erst, wenn das angenommene Kaufanbot vorliegt, sondern auf Wunsch bereits im gesamten Kauf- oder Verkaufsprozess. Es zählt zu unseren Stärken, Immobilien wirtschaftlich und rechtlich "verkaufsfit" zu gestalten oder Käufer bei Besichtigungen und Vertragsverhandlungen zu begleiten. Ob Sie Ihre erste Eigentumswohnung kaufen, eine Liegenschaft verkaufen oder ein Immobilieninvestment planen: Wenden Sie sich gerne an uns und buchen Sie ein Erstgespräch.