How to... : In Immobilien investieren

1. Auf den Punkt gebracht

Wer in Immobilien investieren möchte, kann dies auf direkte Art - also durch den Ankauf einer Liegenschaft oder Wohnung - oder auf indirekte Art machen. Derartige indirekte Investments sind insbesondere durch den Ankauf von Aktien, Anleihen oder Pfandbriefen, von Anteilen an Fonds oder REITS und durch Beteiligung an Crowdfunding-Projekten möglich.

Nicht jede Anlageform ist für jeden potenziellen Investor gleich gut geeignet. Sowohl das Ausmaß an zur Verfügung stehendem Kapital, Wissen, an Erfahrung und an aufzuwendender Zeit, als auch die Zielsetzung eines Anlegers sind einzelfallbezogen zu erheben, um die bestmögliche Anlageform zu selektieren. Die mitunter vorherrschende Annahme, dass Investments in Immobilien jedenfalls risikoarm sind, sollte verworfen werden. Von Dorian Schmelz.

2. Einleitung

2.1 Betongold oder heiße Luft? Dem Immobilienmarkt auf der Spur

In der Welt der Geldanlage tummeln sich Aktien, Anleihen und Kryptowährungen – allesamt Optionen, die Anlegern schlaflose Nächte bescheren können. Doch wer auf Nummer sicher gehen möchte, der investiert in Immobilien. Solide, beständig, wertstabil – so lautet das Credo der Liebhaber des Betongoldes. Doch ist der Immobilienmarkt wirklich so sicher, wie sein Ruf es verspricht? Und welche Möglichkeiten gibt es, in diese Anlageklasse zu investieren?

In diesem Artikel begeben wir uns auf eine Reise durch die Welt der Immobilieninvestitionen. Wir erkunden die verschiedenen Anlageformen, von der klassischen Eigentumswohnung bis hin zu Aktien und REITs. Dabei beleuchten wir sowohl die Chancen als auch die Risiken, die mit dieser Anlageklasse verbunden sind. Versprochen: Es wird weder staubtrocken noch langweilig. Denn der Immobilienmarkt ist ein schillerndes Universum voller skurriler Geschichten, gewiefter Akteure und schwindelerregender Renditen. Also, schnallen Sie sich an und lassen Sie uns gemeinsam dem Mythos des Betongoldes auf den Grund gehen!

2.2 Was Sie erwartet

Sie sollten unseren Artikel lesen, wenn Sie...

• sich für die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilieninvestition interessieren
• wissen wollen, welche Chancen und Risiken der Immobilienmarkt bietet
• ihr Geld sicher und/oder renditestark anlegen
• Tipps und Tricks für eine erfolgreiche Immobilieninvestition suchen.

3. Direkte Anlage

Sie sind der Held Ihres eigenen Projekts! Mit Muskelkraft und Schweiß sanieren Sie Bruchbuden, vermieten Wohnungen an manchmal nette, manchmal auch ganz furchtbare Mieter und verscheuchen nachts hungrige Waschbären vom Dach. Sie leben den Traum von Freiheit und Verantwortung – und habenam Ende des Monats hoffentlich mehr Geld in auf Ihrem Bankkonto als Sorgenfalten auf der Stirn.

Direkte Immobilieninvestments bieten Immobilienkennern - oder allen, die auf die harte Tour zu solchen werden möchten -  die Option, ihr Wissen und ihre Erfahrung zu nutzen, um hoffentlich attraktive Renditen zu erzielen. Im Gegensatz zu indirekten Investments in Aktien, Fonds oder REITs investieren Anleger hier in physische Immobilien, sei es ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein unbebautes Grundstück. Investoren erhalten die Möglichkeit, Immobilien nach ihren individuellen Bedürfnissen und Zielen auszuwählen, Bauten nach eigenen Vorstellungen zu errichten oder zu sanieren, und eine ihren Wünschen entsprechende Vermarktungsstrategie einzuschlagen. Das bietet die Möglichkeit, tiefes Wissen über die Liegenschaft der eigenen Wahl wie auch den Markt im weiteren Sinn zu erwerben, sich kreativ auszuleben, Kontrolle über die Investition zu behalten (jedenfalls so lange, bis ein Masseverwalter einschreitet) und mit Geschick und etwas Glück hohe langfristge Renditen zu erwirtschaften.

Einfach ist das alles nicht: Denn der Weg vom intensiven Studium von Immobilienanzeigen bis zum Verkauf eines Objekts mit Gewinn ist ein steiniger. Eine zumindest oberflächliche Due Diligence Prüfung möglicher Zielobjekte in bautechnischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht, mehr oder weniger tiefgreifende bauliche Maßnahmen, der Abschluss eines Mietvertrags und die steueroptimale Verwertung von Einnahmen und Ausgaben: All das erfordert profunde Sachkunde und ein Netzwerk an Professionisten, denen man vertrauen kann. Nicht wenige Menschen wenden sich daher lieber Formen der indirekten Anlage in Immobilien zu.

4. Indirekte Anlage

4.1 Bausparen

4.1.1 Wesen

Bausparen ist eine vor allem im deutschsprachigen Raum beliebte Sparform, die der Finanzierung von Wohneigentum, aber auch allgemein der Geldanlage dienen kann. Hierzu schließt ein Investor mit einem Kreditinstitut einen Bausparvertrag ab, der eine Mischform aus einem Spar- und einem Kreditvertrag ist. Während der Ansparphase zahlt der Investor monatlich einen bestimmten Betrag ein. Nach Ablauf der Ansparphase, die in der Regel zwischen 5 und 10 Jahren liegt, erwirbt der Investor einen Anspruch auf Erhalt eines Bauspardarlehens, das dazu dient, eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu sanieren.

Unter Berücksichtigung des jahelangen Niedrigzinsumfelds boten Bausparverträge im letzten Jahrzehnt kaum eine attraktive Verzinsung. Neben dieser leistet der Staat allerdings Förderungen in Form einer Bausparprämie, die von dem vom Investor jährlich eingezahlten Betrag abhängig ist und zu diesem hinzu tritt. Ein weiterer Vorteil des Bausparens ist der Darlehenszinssatz der kreditgewährenden Bank, der in aller Regel niedriger ist als der Zinssatz eines gewöhnlichen Immobilienkredits.

Abgesehen von der überschaubaren Verzinsung der angesparten Geldsumme sind die anfallenden Gebühren und die längere Bindungsdauer des Bausparvertrags als Nachteile dieser Anlageform anzuführen. Zudem ist der dem Investor gewährte Kredit meistens an einen Fixzins gebunden, was für Anleger nachteiligt ist, wenn das Zinsniveau während der Rückzahlungsdauer des Kredits sinkt.

4.1.2 Beispiele

Wir haben auf der Plattform durchblicker.at dort gelistete Vergleichsprodukte angesehen. Wer bei teilnehmenden Banken über einen Zeitraum von 10 Jahren monatlich EUR 100,00 auf ein Bausparkonto legt, erzielt einen effektiven Jahreszins (einschließlich staatlicher Förderung und abzüglich Gebühren) zwischen 0,49  % und 4,49 %. Als reine Anlageform erweisen sich viele Bausparprodukte daher als mäßig attraktiv.

4.2 Anleihen

4.2.1 Wesen

Schuldverschreibungen, die von Unternehmen begeben werden, um Kapital für Immobilienprojekte zu beschaffen, werden gemeinhin als Immobilien-Anleihen bezeichnet. Anleger leihen einem Emittenten Geld und erhalten im Gegenzug Zinsen und am Ende der Laufzeit den hingegebenen Betrag rückgezahlt - sofern der emittierende Unternehmer hierzu in der Lage ist.

Immobilien-Anleihen bieten eine Investition in den Sachwertmarkt, der als relativ krisensicher gilt (was allerdings auf die Anleihe nicht zutreffen muss, wie wir im nächsten Absatz zeigen werden). Stabile Renditen stehen einer in der Regel mehrjährigen Bindungsdauer und dem Risiko eines Zahlungsausfalls des Emittenten gegenüber. Zudem sind Immobilien-Anleihen in der Regel weniger leicht handelbar als Aktien und unterliegen einem Zinsänderungsrisiko, insofern die Anleihe variabel verzins ist. Während manche Emittenten Anleihen in kleinen Stückelungen anbieten, erfordert das Zeichnen anderer Anleihen erheblicher freier Investitionsbeträge.

Anders als Pfandbriefe werden gemeine Anleihen nicht durch Immobilien besichert, sodass Letztgenannte im Vergleich zu Pfandbriefen typischer Weise riskanter, zugleich aber auch mit einer höheren Rendite versehen sind.

4.2.2 Beispiele

Blickt man auf den breiten Markt an in Österreich aktuell verfügbaren Immobilienanleihen, zeigt sich, dass eine große Anzahl an Anleihen mit teilweise höchst unterschiedlicher Ausgestaltung verfügbar sind. Laufzeit, Verzinsung und Kreditwürdigkeit der Emittenten unterscheiden sich erheblich. Dies gilt sinngemäß für andere wesentliche Vertragskonditionen, etwa den Umstand, ob Forderungen des Anleihenzeichners gleichrangig mit anderen Forderungen befriedigt werden der nachrangig gestellt sind; im letztgenannten Fall besteht bei einer Insolvenz des Immobilienunternehmens ein erhöhtes Risiko eines weitgehenden oder sogar Totalausfall zulasten des Anlegers.

Nachdem Immobilienanleihen, wie soeben gezeigt, in vielerlei Hinsicht unterschiedlich ausgestaltet und deshalb nur schwer miteinander verglichen werden können, wird auf eine Gegenüberstellung konkreter Anleihen an dieser Stelle verzichtet. Wer an Anleihen interessiert ist, wird einerseits bei den führenden Kreditinstituten fündig, die Anleihen zu einer bescheidenen Verzinsung (aktuell in der Bandbreite von meistens 3 % bis 5 % p.a.), aber umgekehrt mit wohl überschaubarem Ausfallsrisiko vergeben, aber auch bei kleinen Anbietern, etwa Crowdfunding-Projekten, die mitunter hochriskante Anleihen, zugleich aber auch signifikante Fixzinsen (oftmals im niedrigen zweistelligen Prozentbereich pro Jahr) anbieten.

4.3 Pfandbriefe

4.3.1 Wesen

Ein Immobilien-Pfandbrief ist eine durch Immobilien besicherte Anleihe. Durch sie werden Anleger, die in Pfandbriefe investieren, im Fall einer Insolvenz der emittierenden Bank durch eine Immobilie besichert. Diese dingliche Sicherheit macht Pfandbriefe zu verhältnismäßig sicheren Wertpapieren, die langfristig im Regelfall eine stabile Wertentwicklung mit relativ geringen Schwankungen aufweisen. Da Immobilien-Pfandbriefe ihrem Wesen nach Anleihen sind, partizipieren Anleger von Zinsausschüttungen und erhalten die Möglichkeit, planbare Rendite zu lukrieren; der Zinssatz ist üblicher Weise niedriger als jener "normaler" Anleihen, bei denen Zeichner keine Sicherheit bestellt erhalten.

Pfandbriefe sind häufig auf Immobilien bezogen, aber nicht immer. Es gibt auch Pfandbriefe, die ihren Zeichnern andere Sicherheiten bieten, etwa Schiffe, Flugzeuge oder Zusicherungen der öffentlichen Hand. Immobilien-Pfandbriefe sind allerdings die beliebteste Form von Pfandbriefen.

Im Vergleich zu anderen Anlageformen weisen Immobilien-Pfandbriefe eine eher geringe Rendite auf. Zudem sind Pfandbriefe nicht vor Kursschwankungen in beide Richtungen gefeiht, sodass auch signfikante Verluste möglich sind. Der Kursverlauf ist nicht zuletzt von geldpolitischen Maßnahmen der Zentralbanken, insbesondere dem Zinsniveau, abhängig.

4.3.2 Beispiele

Einzelne Banken haben sich auf die Emission und Verwaltung von Pfandbriefen spezialisiert; sie werden als Pfandbriefbanken oder Hypothekarbanken bezeichnet. Dazu zählt etwa die Deutsche Pfandbriefbank AG, die größte Pfandbriefbank Deutschlands, und die Aareal Bank AG, die auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert ist. Anders als Pfandbriefe es im Regelfall tun, unterliegen die Kurse von Hypothekarbanken mitunter erheblichen Kursschwankungen: Der Kurs der Deutschen Pfandbriefbank AG brach im Jahr 2023 um rund 75 % ein, was unter anderem auf das steigende Zinsniveau und Rezessionssorgen, aber auch das starke Engagement der Deutsche Pfandbriefbank AG im US-amerikanischen Gewerbeimmobilienmarkt zurückzuführen ist, der seit der Corona-Krise darnieder liegt.

Welche Rendite mit Hypothekarpfandbriefen lukriert werden kann, sollen folgende Beispiele verdeutlichen:

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Informationen der Emittenten der jeweiligen Pfandbriefe

4.4 Fonds

4.4.1 Wesen

Im Rahmen eines Immobilienfonds bündelt eine Fondsgesellschaft - in der Regel ein Kreditinstitut - Kapital einer Vielzahl von Anlegern, um es in ein zumeist breites Portfolio an Immobilien, die erworben, verwaltet und veräußert werden, zu investieren. Anleger erwerben Anteile am Fonds und partizipieren so an den Erträgen der Immobilien, seien es solche aus der Inbestandgabe, seien es solche aus Steigerungen des Substanzwerts der gehaltenen Immobilien.

Immobilienfonds ermöglichen es Anlegern, mit einem verhältnismäßig geringen Kapitaleinsatz in ein ganzes Portfolio von Immobilienprojekten, die typischerweise von Branchenexperten gemanaged werden, zu investieren. Sie weisen in der Regel ein deutlich geringeres Risiko - sowohl in Form von Wertschwankungen, als auch in Form der Möglichkeit eines Totalausfalls des Anlegers - auf als Aktien oder Crowdfundingprojekte. Regelmäßige Ausschüttungen können ebenso zum langfristigen Vermögensaufbau eines Anlegers beitragen wie Folgen makroökonomischer Veränderungen auf den Immobilienmarkt als Ganzes.

Umgekehrt weisen Immobilienfonds oftmals keine ganz niedrige Kostenstruktur auf, weil ein Ausgabeaufschlag und eine Managementgebühr einen allfälligen Kursgewinn mindern. Manche Fondsanteile sind nicht börsentäglich handelbar und daher nicht allzu liquide. Ferner stehen den geringeren Risiken auf Wertschwankungen und Zahlungsausfälle eine in der Regel geringere Chance auf hohe Erträge gegenüber.

Im Detail unterscheidet man offene und geschlossene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds werden von einem Anleger für unbestimmte Dauer erworben und können ohne Behaltefrist auch wieder verkauft werden. Gesammeltes Kapital wird typischer Weise in eine Vielzahl von Immobilien investiert, wodurch eine erhöhte Risikostreuung erzielt wird. Geschlossene Immobilienfonds investieren im Gegensatz dazu üblicher Weise in ein einziges oder einige wenige Immobilienprojekte. Ein Ausstieg aus dem Fonds ist dem Anleger erst nach einer Behaltefrist, die in der Regel zehn Jahre oder mehr beträgt, möglich, sodass die Flexilität des Anlegers deutlich eingeschränkt wird. Die mit dem Investment in einen offenen Fonds verbundenen Kosten sind meistens günstiger als solche eines Investments in einen geschlossenen Fonds - der umgekehrt aber auch höhere Renditemöglichkeiten mit sich bringt.

4.4.2 Beispiele

Anlegerinnen und Anlegern steht ein breites Angebot an Immobilienfonds offen. Da der Markt sehr breit ist, haben wir sechs ausschüttende deutsche und österreichische Fonds näher untersucht, die in den vergangenen Jahren mit überdurchschnittlicher Performance auffielen.

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Informationen der jeweiligen Fondsgesellschaft

4.5 Exchanged Traded Funds

4.5.1 Wesen

ETFs sind  Wertpapiere, die andere Wertpapiere - etwa Aktien oder Anleihen - bündeln. Fallweise erfolgt dies dadurch, als ein Index nachgebildet wird, fallweise durch eine singuläre Zusammensetzung eines Portfolios an Wertpapieren. ETFs ermöglichen Anlegern im Vergleich zum Erwerb einzelner Aktien oder Anleihen auf einfache Weise eine breite Streuung und Risikominimierung.

ETFs sind oftmals Fonds ähnlich, unterscheiden sich von Letztgenannten aber vor allem dadurch, dass Fonds aktiv gemanaged werden - was zu in der Regel höheren laufenden Kosten führt - während ETFs zumeist passiv verwaltet werden, was zu einer niedrigeren Kostenstruktur führt. Ferner werden Fonds üblicher Weise über Kreditinstitute gehandelt, während ETFs an der Börse gehandelt werden, sodass ein An- und Verkauf von ETFs einfacher und rascher möglich ist und geringere Transaktionskosten anfallen.

4.5.2 Beispiele

Das in Österreich zeichenbare Angebot an Immobilien-ETFs ist überschaubarer als jenes an Immobilienfonds. In der angeschlossenen Tabelle werden mehrere ausschüttende Varianten derartiger ETFs näher untersucht.

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Informationen der jeweiligen Emittenten

4.6 REITs

4.6.1 Wesen

Real Estate Investment Trusts (kurz "REITs") sind börsengehandelte Unternehmen, die Immobilien erwerben, verwalten und/oder damit handeln. Anteile an REITs zu erwerben, stellt eine weitere Möglichkeit dar, mittelbar in Immobilien zu investieren.

REITs sind "normalen" Immobilien-Aktien ähnlich, heben sich aufgrund der in manch nationalem Recht bestehenden Sonderregelungen für REITs jedoch von sonstigen Immobilien-Aktien ab: Regelmäßig sind REITs verpflichtet, überwiegende Teile ihres Vermögens in Immobilien halten und überwiegende Teile ihrer Gewinne an Aktionäre auszuschütten. Außerdem gelten oftmals Steuervorteile für REITs. Das deutsche REIT-Gesetz beschränkt den Unternehmensgegenstand von REITs etwa auf den Erwerb, die Verwaltung und Veräußerung von Immobilien, sieht Mindest-Eigenkapitalquoten und Mindest-Gewinnausschüttungsquoten vor (§§ 11, 13, 15 REITG). Außerdem unterliegen deutsche REITs weder der Gewerbesteuer, noch der Körperschaftsteuer (§ 16 REITG). Der deutsche Staat lukriert seine Steuereinnahmen in Bezug auf REITs auf dem Umweg der Gewinnausschüttung: Mindestens 90 % des Jahresüberschusses von REITs ist an Aktionäre auszuschütten, wobei hier Kapitalertragsteuer anfällt.

Ähnlich wie gemeine Immobilien-Aktien bieten REITs für Aktionäre den Vorteil niedriger Einstiegshürden und einer leichten Diversifikation des eigenen Vermögens, ferner sind langfristig steigende Kurs zu erwarten, weil das Vermögen von REITs mehrheitlich in Immobilien investiert sein muss und historisch betrachtet Immobilien langfristig mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Wertzuwachs verzeichnen. Anders als bei sonstigen Immobilien-Aktien haben Aktionäre außerdem die Sicherheit, laufende Dividendenausschüttungen zu erhalten.REITs sind jedocch weniger liquide als gemeine Immobilien-Aktien, was Letztgenannte von REITs zentral abgrenzt. Im Übrigen unterliegen beide Anlageformen Markt- und Zinsrisken.

4.6.2 Beispiele

Der weltweit größte börsennotierte Immobilienkonzern, die französische Unibail-Rodamco-Westfield SE, ist als REIT konzipiert. Er investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien, unter anderem in Flughäfen und Shoppingcenter, etwa die Shopping City Süd und das Wiener Donauzentrum. Wir haben uns die Fundamentaldaten dieses REITs und einiger weiterer REITs, die zu den größten der Welt zählen, näher angesehen.

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Informationen des jeweiligen REITs

4.7 Crowdfunding

4.7.1 Wesen

Wem sind klingende Namen wie "Exporo" oder "Rendity" nicht ein Begriff? Sie stehen für einen in den letzten Jahren wachsenden Zweig der Immobilienfinanzierung, und zwar jenen des Crowdfundings. Das Letztgenannte ermöglicht es, mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte zu investieren. Die Finanzierung erfolgt dabei über eine Vielzahl von Anlegern (die "Crowd"), die zumeist im Fernabsatz in ein Projekt investieren können. Die Projektentwickler erhalten so das benötigte Kapital, während die Anleger von den Zinsen einer Immobilie profitieren können.

Die Crowd erhält die Möglichkeit, in Immobilienprojekte regelmäßig bereits mit kleinen Beträgen - oftmals im nur dreistelligen Eurobereich - zu investieren und durch eine so leicht mögliche Streuung in mehrere Anlagen zu diversifizieren. Emittenten unterliegen (mittlerweile) strengen Transparenzvorgaben, sodass Anleger regelmäßig stukturierte Informationen über den Projektfortschritt erhalten müssen.

Diesen Vorteilen steht das Risiko eines Totalverlusts gegenüber: Wer, wie bei Crowdfundingprojekten nicht nur in Ausnahmefällen möglich, niedrig zweistellige jährliche Rendite anstrebt, sollte sich des damit typischerweise verbundenen Risikos bewusst sein. Kein Unternehmer, der ein Immobilienprojekt abwickeln möchte, zahlt einem Fremdkapitalgeber freiwillig eine zweistellige Marge, könnte er nicht auch einen handelsüblichen Hypothekarkredit bei einer Bank erhalten und so rund die Hälfte der Zinslast einsparen. In aller Regel steht ein von Emittenten angebotener, hoher Zinssatz einer niedrigen Eigenkapitalquote des Unternehmens und damit ein erhöhtes Ausfallsrisiko gegenüber.

Hinzu kommt, dass Crowdfunding-Investments häufig nicht leicht handelbar sind, sondern eine mehrjährige, nur schwer vorab beendbare Bindung eintritt. Auch die Möglichkeit, Nachteile durch eine wenig seriöse Crowdfunding-Plattform, derer sich ein Emittent bedient, zu erfahren, sollte berücksichtigt werden.

4.7.2 Beispiele

Immobilien-Crowdfunding bieten etwa die österreichischen Unternehmen CONDA Crowdinvesting Austria GmbH, dagobertinvest gmbh, Rendity GmbH und ROCKETS Investments GmbH an.

4.8 Aktien

4.8.1 Wesen

Aktien von Unternehmen zu erwerben, die in Immobilien investieren, ist die wohl bekannteste Art, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne direkt ein Grundstück oder eine Wohnung zu erwerben.

Immobilien-AGs können unterschiedliche Geschäftsmodelle haben, etwa die den Ankauf, die Entwicklung und den anschließenden Verkauf von Immobilien, aber auch die Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien, einschließlich von deren Inbestandgabe.

Wer sein Vermögen diversifizieren und zugleich liquide halten möchte, ist mit Immobilien-Aktien gut beraten. Bereits mit kleinen Kapitalsummen, die als Investment zur Verfügung stehen, ist eine Streuung möglich, der Ankauf und Verkauf von Aktien ist börsentäglich zu niedrigen Transaktionskosten möglich. Zugleich sollte bedacht werden, dass Aktien erheblichen Schwankungen unterliegen können, die in der Regel ausgeprägter sein können als solche von Anleihen oder Fonds. Die Investition in Immobilienaktien erfordert zudem ein gewisses Maß an Wissen und Erfahrung sowie laufende Kontrolle, um geeignete Investitionsobjekte vergleichen und auswählen, bei Bedarf aber auch rasch abstoßen zu können.

4.8.2 Beispiele

Eine Fundamentalanalyse der größten österreichischen und deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften zeigt folgendes Bild:

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Daten von Onvista und Handelsblatt

5. Vorteile und Nachteile direkter und indirekter Anlagen

5.1 Direkte Anlage

Direkt gehaltene Immobilien stellen wohl den Inbegriff des Sachwerts dar: Eines zwar nicht sonderlich aufregenden, aber wertstabilen Assets, mit dem man wenig falsch machen kann.

Ganz richtig ist das jedoch nicht. In der Tat sind Grundstücke und Gebäude Sachwertanlagen, die langfristig als Inflationsschutz dienen können, zumal im Fall der Inbestandgabe der Miet- oder Pachtzins üblicher Weise anhand eines Verbraucherpreisindex' wertangepasst wird und so, wenngleich mit zeitlicher Verzögerung, auch wertangepasste laufende Einnahmen lukriert werden. Vielen Menschen ist jedoch nicht bekannt, dass Immobilien im inflationären Umfeld eine im Vergleich zu zahlreichen anderen Assetklassen untergeordnete Wertentwicklung aufweisen, wie eine Betrachtung der letzten dreizehn inflationären Phasen zeigt:

Quelle: Der Aktionär 41/2021

Obige Auswertung wurde vor der hochinflationären Phase der letzten beiden Jahre vorgenommen - und durch Letztere bestätigt. Während (freilich auch aus anderen Gründen) Immobilien jedenfalls in Europa, den USA und China erhebliche Abwertungen hinnehmen mussten, konnten Investoren gerade mit Investitionen in Technologieunternehmen signifikante Gewinne lukrieren: Während seit Anfang 2022 aus 10.000 Euro, die in den NASDAQ investiert wurden, 12.031 Euro wurden, verminderte sich dieselbe Summe, in die beiden größten amerikanischen REITS investiert, auf 85.060 (Prologis) bzw 75.610 Euro (American Tower Corp).

Quelle: Eigene Darstellung mittels stock3

Neben dem Argument des langfristigen Werterhalts können auch andere Punkte für direkte Immobilieninvestitionen sprechen: Etwa die weitgehenden Kontroll- und Einflussmöglichkeiten auf die Nutzung und somit das rechtliche wie auch wirtschaftliche Schicksal einer Immobilie, im Regefall verhältnismäßig (gerade in Relation zu Immobilienaktien) geringe Wertschwankungen und regional auch erhebliche Steuervorteile. So ist die Veräußerung einer mehr als 10 Jahre gehaltenen Immobilie in Deutschland steuerfrei, ein Privileg, das einst auch in Österreich bestand, im Jahr 2012 aber abgeschafft wurde.

Dem stehen einige Nachteile direkter Immobilieninvestments gegenüber: Hierzu zählt die Notwendigkeit relativ hohen Kapitaleinsatzes in Form eines Eigenkapitalanteils, der branchenüblicher Weise bei zumindest 20 % der Gesamtinvestitionssumme angesetzt wird, aber auch gewisser zeitlicher Ressourcen, die der Erwerb und die Verwaltung einer Immobilie binden. Zudem sind Liegenschaften und Gebäude typischer Weise wenig fungibel, also nicht schnell und nur mit spürbaren Transaktionskosten handelbar. Letztlich können unglücklich ausgewählte Bestandnehmer vor allem dann, wenn infolge eines eingeschränkten Immobilienportfeuilles keine ausreichende Risikostreuung möglich ist, zu Ausfällen infolge mangelnder Mietzinszahlung oder Devastierung einer Wohnung führen.

5.2 Indirekte Anlage

Spiegelt man die Nachteile einer direkten Veranlagung in Immobilien, ergeben sich zentrale Vorteile einer indirekten Veranlagung: Eine solche ist bereits mit geringem Kapitaleinsatz möglich, und wer etwas "Spielgeld" mitbringt, vermag zu akzeptablen Transaktionskosten eine sinnvolle Diversifikation in verschiedene Anlageziele vorzunehmen, um sein Risiko zu streuen. Viele indirekte Anlageformen, etwa Aktien von Immobilienunternehmen, lassen sich einfach, rasch und günstig handeln, sodass hohe Fungibilität gegeben ist. Zudem wird das Geld regelmäßig einem Team von Managern und Beratern anvertraut, die Erfahrung und Knowhow mitbringen, das jenes des durchschnittlichen Kleinanlegers überschreiten sollte.

Umgekehrt hat, wer in indirekte Anlagen investiert, in aller Regel nur bescheidenen Einfluss auf sein Investment, verspürt also einen erheblichen Kontrollverlust (was rational betrachtet durchaus vorteilhaft sein kann, der menschlichen Psyche aber zuwider läuft). Steuervorteile bringen indirekte Investments in Immobilien kaum mit sich - es besteht bspw in Deutschland keine Steuerbefreiung nach Ablauf einer Spekulationsfrist, wie dies bei Immobilien der Fall ist - und eine Anpassung an geänderte Marktbedingungen erfolgt bei Aktien wesentlich agiler als bei physischen Immobilien. So verloren die überwiegend in Westeuropa engagierte, österreichische Immofinanz AG und die überwiegend in deutsche Wohnimmobilien engagierte Vonovia SE zwischen Anfang 2022 und Ende Jänner 2023 beide rund 45 % an Wert, während in diesem Zeitraum der österreichische Immobilienmarkt bloß stagnierte, ehe im vierten Quartal 2022 ein mäßiger Preisrückgang einsetzte (Quelle: ÖNB).

Quelle: Eigene Darstellung mittels stock3

5.3 Zusammenfassung

Quelle: Eigene Darstellung

6. Wir helfen weiter

Immobilienrecht zählt zu unseren Kernkompetenzen: Wir wickeln laufend Kauf- und Schenkungsverträge ab, verhelfen aber auch Vermietern und Mietern zu Ihrem Recht.

Wie können wir auch Sie unterstützen? Wenn Sie zu einer direkten Anlage in Immobilien tendieren, begleiten wir Sie auf dem gesamten Kaufprozess: Wir helfen im Rahmen einer rechtlichen und wirtschaftlichen Due Diligence Prüfung möglicher Kaufobjekte, nehmen eine indikative Wertermittlung vor, führen mit Ihnen oder für Sie Kaufverhandlungen, bereiten den Kaufvertrag vor und wickeln die Treuhandschaft ab. So federn Sie Risiken ab und erhöhen die Chance, mit Ihrem Zielobjekt langfristig zufrieden zu sein. Sollten Sie zu indirekten Anlagen tendieren, beraten wir Sie gerne im Rahmen Ihrer Vermögensverwaltung und bringen unsere Sachkunde in der Verwaltung fremder Vermögen, aber auch unsere Marktkenntnis und aktuellen Erfahrungen mit Bauträgern, Hausverwaltungen, Maklern und Kaufvertragsparteien ein.

Literatur: Bammer, O.; Fuhrmann, K; Ledl, R. (Hrsg.) (2021): Handbuch Immobilienbewirtschaftung. (3., aktualisierte und erweiterte Auflage), Wien: Linde Verlag. Brauer, K. (2019): Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung (10. Aufl.). Wiesbaden: Springer Verlag. Gondring, H.; Wagner, T. (2016): Real Estate Asset Management - Handbuch für Praxis, Aus- und Weiterbildung. (2. Auflage) München: Vahlen Verlag. Hellerforth, M. (2018): Immobilienmanagement kompakt (1. Aufl.). München: Oldenbourg. Hubmann, G.; Kodorvsky, M.; Maier, M.; Wiedersich, R. (2024): Ist der Tiefpunkt erreicht? Publiziert in Gewinn 4/24. Wien: Wailand & Waldstein GmbH. Österreichische Nationalbank (2024): Bank Lending Survey Jänner 2024. Wien: Österreichische Nationalbank. Österreichische Nationalbank (2024): Schwerpunkt Immobilienmarktanalyse [https://www.oenb.at/Geldpolitik/schwerpunkt_immobilienmarktanalyse.html, zuletzt eingesehen am 5.4.2024]. Österreichische Nationalbank (2024): OeNB-Immobilienmarkt-Dashboard [https://oenb.shinyapps.io/immodashboard/, zuletzt eingesehen am 5.4.2024]. Österreichische Nationalbank (2024): Landkarte der Wohnimmobilienpreise [https://www.oenb.at/docroot/wohnimmobilienpreise/landkarte.html, zuletzt eingesehen am 5.4.2024].

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich Bildungs- und Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Sofern wir in diesem Artikel die Meinung dritter Personen oder unsere eigene Meinung  zu Assets und Anlageprodukten wiedergeben, stellt dies keine Empfehlung zum Erwerb oder zur Veräußerung dieser Assets oder Anlageprodukte dar. Wenngleich die Grundlagen unserer Ausführungen sorgfältig recherchiert wurden, erhebt dieser Artikel daher weder einen Anspruch auf Richtigkeit, noch auf Vollständigkeit, sondern gibt - sofern nicht explizit externe Quellen angeführt werden - unsere persönliche Meinung zu den diskutierten Themen wieder. Wurden in unserem Artikel Schwankungen unterliegende Daten angegeben, etwa im Rahmen der Fundamentalanalyse von Aktien und REITs, wurden diese Daten Ende März und Anfang April 2024 erhoben und können diese bei Ihrem Studium unseres Artikels bereits veraltet sein. Wir empfehlen daher, vor dem Treffen einer Anlageentscheidung Ihre eigenen, tagesaktuellen Recherchen vorzunehmen und sich bei Bedarf fachkundig beraten zu lassen.

melz Rechtsanwälte O