How to do: Installation von Photovoltaik-Anlagen

1. Einleitung

Klimawandel, rasant steigende Energiepreise, beschlossenes Aus für Ölheizungen und Verbrenner - in Anbetracht all dieser Umstände machen sich immer mehr Menschen auf die Suche nach Alternativen Energiequellen. Eine beliebte Variante sind Photovoltaikanlagen. Anlässlich von deren Installation stellen sich nicht nur technische Fragen, sondern auch rechtliche. Folgender Artikel soll ohne Anspruch auf Vollständigkeit einen kompakten Überblick über die wichtigsten juristischen Fragen bieten.

2. Was ist Photovoltaik?

Bei Photovoltaik wird Sonnenlicht direkt in Strom umgewandelt. Dies geschieht mittels eines chemischen Prozesses in Solarzellen. Photovoltaikanlagen werden dafür in der Regel auf Dächern, Fassaden oder großen Freiflächen montiert. Der so gewonnene Strom dient zur Deckung des Eigenbedarfs, kann aber auch gespeichert und gegen eine Vergütung in das lokale Netz eingespeist werden.

Davon zu unterscheiden ist Solarthermie, die das Sonnenlicht in Wärme umwandeln, um so vor allem Warmwasser und Heizleistung zu sichern.

3. Errichtung von Photovoltaikanlagen für Wohnungseigentümer

Mit der neuesten Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Novelle 2022) kam es zu einer Erleichterung bei der Realisierung bestimmter Vorhaben, wie etwa der Installation von Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge, der Anbringung von Beschattungsvorrichtungen sowie auch bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen. Der Gesetzgeber wollte damit den zu erwartenden Veränderungen in Angesicht des Klimawandels Rechnung tragen.

Grundsätzlich muss bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Wohnungseigentümer danach unterschieden werden, ob die Photovoltaikanlage der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers dient oder eine Gemeinschaftsanlage für alle Wohnungseigentümer errichtet werden soll.

3.1 Gemeinschaftsanlage

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage als Gemeinschaftsanlage ist ein Fall der außerordentlichen Verwaltung einer Immobilie, weshalb zuvor die Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen ist.

Das anwendbare Konsensquorum wird auf besondere Art berechnet: Benötigt wird entweder die Zustimmung einer Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen oder einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, diemindestens ein Drittel der Miteigentumsteile repräsentieren. Mit der zweiten Möglichkeit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Beschlüsse nur daran scheitern, dass uninteressierte Wohnungseigentümer sich nicht an der Abstimmung beteiligen und so nicht die nötige Mehrheit erreicht wird.

Wichtig ist, dass die beabsichtigen Beschlussfassung und ihr Inhalt allen Wohnungseigentümern mitgeteilt wird.

3.2 Ausschließliche Nutzung

Dient die (bspw. auf dem Balkon eines Wohnungseigentumsobjekts zu errichtende) Photovoltaikanlage der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers, benötigt der Wohnungseigentümer die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern dabei schutzwürdiger Interessen der anderen beeinträchtigt werden könnten. Allerdings darf eine Zustimmung nicht verweigert werden, wenn es durch die Errichtung der Photovoltaikanlage (a) zu keiner Schädigung des Hauses sowie keiner Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer kommt und (b) die Photovoltaikanlage keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses sowie keine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Wird die Zustimmung durch einen oder mehrere andere Wohnungseigentümer im voranstehend genannten Sinn grundlos verweigert, kann die Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden.

Werden bei der Errichtung der Photovoltaikanlage allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen – was in aller Regel, etwa bei der Installation einer Photovoltaikanlage auf einer Dachterrasse, der Fall sein wird – muss zusätzlich zu den obigen Punkten die Errichtung der Photovoltaikanlage entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen, damit die Zustimmung nicht verweigert bzw. ersetzt werden kann (§ 16 Abs 2 WEG). Bei gewissen sogenannten privilegierten Maßnahmen (z.B. Lademöglichkeit für Elektrofahrzeug) darf die Zustimmung allerdings aufgrund dieser beiden Voraussetzungen nicht verweigert werden (§ 16 Abs 2 Z 2 WEG). Dass es sich bei Photovoltaikanlagen um eine privilegierte Maßnahme handelt, könnte aufgrund der Judikatur zu privilegierten Maßnahmen durchaus der Fall sein. Allerdings gibt es dazu noch keine höchstgerichtliche Entscheidung, so dass es weiter fragwürdig ist und abgewartet werden muss.

Wann diese einzelnen Punkte jeweils erfüllt sind, hängt immer von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab und kann nicht generell gesagt werden. Im Folgenden wird ein kurzer Überblick gegeben, was die Rechtsprechung unter ihnen versteht:

  • Laut ständiger Rechtsprechung genügt nicht jede Beeinträchtigung von Interessen für das Vorliegen einer im obgenannten Sinn relevanten Interessenbeeinträchtigung, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die bei einer objektiven Betrachtung die Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung zurückzustehen hat (RIS-Justiz RS0083236). In der Entscheidung 5 Ob 137/21i vom 17.03.2022 urteilte der Oberste Gerichtshof, dass eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer vorliegt, wenn die Errichtung der Photovoltaikanlage so viel Platz auf dem Dach in Anspruch nimmt, dass nicht mehr genug Platz für die Errichtung von weiteren Photovoltaikanlagen durch andere Wohnungseigentümer bleibt. Deshalb hat der Oberste Gerichtshof in diesem Fall die gerichtliche Ersetzung von nicht erteilten Zustimmungen verweigert.
  • Unter Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses versteht die Rechtsprechung nicht jede Veränderung, sondern nur eine solche Veränderung, die eine Verschlechterung des Erscheinungsbildes bewirkt (RIS-Justiz RS0043718). Das kann denklogischer Weise dann nicht der Fall sein, wenn die Photovoltaikanlage von außen her überhaupt nicht einsehbar ist.
  •  Nicht jeder bloße, wenn auch verständliche oder von achtenswerten Motiven getragene Wunsch nach der Errichtung einer Photovoltaikanlage stellt ein wichtiges Interesse dar.  Ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers an der Errichtung einer Photovoltaikanlage liegt jedoch bspw. dann vor, wenn die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen.
  • Verkehrsüblichkeit versteht die Rechtsprechung Änderungen, die heutzutage selbstverständliche Versorgungseinrichtungen moderner Wohnungen darstellen. Änderungen, die der Befriedigung von „Luxusbedürfnissen“ dienen fallen dahingegen nicht darunter (RIS-Justiz RS0110976). Ob eine Photovoltaikanlage bereits dem heute üblichen und selbstverständlichen Stand einer Wohnung darstellt, ist fragwürdig, eine abweichende Beurteilung kann im Lauf der Zeit infolge einer Änderung des technischen Standards aber geboten sein.

Das Gesetz sieht bei Reihenhäusern und Einzelgebäuden eine Erleichterung für die Einholung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vor. Es gilt nämlich die Zustimmung bereits als erteilt, wenn die anderen Wohnungseigentümer davon verständigt werden und nicht innerhalb von zwei Monaten widersprechen (Zustimmungsfiktion). Bei der Verständigung ist darauf zu achten, dass die geplante Änderung (also die Errichtung der Photovoltaikanlage) klar und verständlich beschrieben wird und auf die Rechtsfolgen bei Unterbleiben des Widerspruches hingewiesen wird.

4. Errichtung von Photovoltaikanlagen für schlichte Miteigentümer

Maßnahmen an Liegenschaften bzw. Gebäuden, die im schlichten Miteigentum stehen, werden in solche der ordentlichen (§ 833 ABGB) und der außerordentlichen (§ 834 ABGB) Verwaltung eingeteilt.

Die ordentliche Verwaltung umfasst Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen und im Interesse aller Miteigentümer liegen. Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gehören demnach sowohl ständig wiederkehrende Ausbesserungen, als auch notwendige Instandsetzungsarbeiten, worunter auch bauliche Veränderungen fallen, die nicht über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen (RIS-Justiz RS0013573). Weiters verursachen sie in aller Regel keine besonderen Kosten. Alle anderen Maßnahmen sind solche der außerordentlichen Verwaltung.

Letztgenannte benötigen grundsätzlich eines einstimmigen Beschluss aller Miteigentümer. Kommt dieser nicht zustande, können Miteigentümer, welche die Mehrheit oder zumindest die Hälfte der Anteile haben, die Durchführung der Maßnahme trotzdem begehren. Die überstimmten Miteigentümer könne allerdings in so einem Fall eine Sicherstellung für zukünftige Schäden verlangen und bei grundloser Verweigerung dieser durch die anderen aus der Miteigentümergemeinschaft austreten. Wollen die überstimmten Miteigentümer aber nicht austreten oder würde der Austritt zu einer sogenannten Unzeit geschehen, entscheidet ein Los, ein Schiedsmann oder, falls auch darüber keine Einigung zustande kommt, schlussendlich das staatliche Gericht über die Durchführung der Maßnahme.

Wichtig ist bei sämtlichen Beschlüssen der Miteigentümergemeinschaft, dass alle Miteigentümer davon informiert werden und Möglichkeit zur Stellungnahme haben. Die Mehrheit der Miteigentümer darf sohin, auch wenn sie ihre Meinung bereits akkordiert haben sollte und die Minderheit überstimmen kann, die Minderheit der Mehrheitseigentümer keinesfalls einfach übergehen.

Auch wenn hierzu noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt, ist davon auszugehen, dass die erstmalige Errichtung einer Photovoltaikanlage auf einer im schlichten Miteigentum stehenden Immobilie eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme darstellt, laufende Wartungsarbeiten der Anlage hingegen tendenziell der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen sind.

5. Anzeige- und Genehmigungspflichten

Bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen stellen sich auch Fragen nach diversen Anzeigepflichten und Genehmigungserfordernissen. Hierbei gibt es jeweils verschiedene Regelungen von Bundesland zu Bundesland. Im Folgenden wird ein Überblick für Wien und Niederösterreich gegeben.

5.1 Wien

5.1.1 Bauordnung

Grundsätzlich benötigt es für die Errichtung von Photovoltaikanlagen (außerhalb vom Grünland - Schutzgebiet sowie von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre) weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige (§ 62a Abs. 1 Z 24 BO).

Für die Anbringung von Photovoltaikanlagen an Gebäuden mit einem Fluchtniveau von mehr als 11 Metern bedarf es abweichend vom oben geschilderten Grundsatz jedoch einer Baubewilligung. Unter Fluchtniveau wird die Höhendifferenz zwischen der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen oberirdischen Geschoßes und dem tiefsten Punkt des an das Gebäude angrenzenden Geländes verstanden.

Soweit die Errichtung nicht ohnehin bewilligungsfrei ist, genügt anstelle einer Baubewilligung eine bloße Bauanzeige, wenn die Errichtung keine wesentliche Änderung der äußeren Gestaltung des Bauwerkes bewirkt, was bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage …

  • auf Steildächern freistehender Gebäude mit nur einer Wohnung (Einfamilienhäuser);
  • auf Steildächern, welche zu Hofbereichen ohne öffentliche Nutzung gerichtet sind;
  • auf Steildächern, welche zu öffentlich nicht einsehbaren eigenen Gärten gerichtet sind;
  • auf Schrägdächern parallel zur Dachneigung, ausgenommen in Schutzzonen und auf sehr einsehbaren Dächern von Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden;
  • auf Flachdächern mit geneigten Photovoltaik-Modulen, wenn ein Randabstand der doppelten (senkrecht gemessenen) Modulhöhe eingehalten wird;
  • auf Flachdächern, wenn die Photovoltaik-Module die Höhe der Dachkante bzw. Attika um nicht mehr als 1m überragen, ausgenommen in Schutzzonen;

… der Fall ist.

Photovoltaikanlagen in Kleingärten sind an sich zulässig und bewilligungsfrei. Nicht zulässig ist jedoch die Errichtung von Phitovoltaikanlagen auf Freiflächen wie etwa den Rasenflächen einer Kleingartenanlage.

5.1.2 Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetz

Je nach Leistung der Photovoltaikanlage ist bei Errichtung nach dem Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetzes eine Anzeige (Engpassleistung max. 50 kW), ein vereinfachtes Verfahren (Engpassleistung mehr als 50 kW bis 250 kW) oder eine Genehmigung (Engpassleistung mehr als 250 kW) erforderlich.

Eine Anzeige bzw. Genehmigung ist unter anderem dann nicht nötig, wenn die Photovoltaikanlage gewerberechtlichen Bestimmungen unterliegt oder eine Engpassleistung von maximal 15 kW hat. Letztere Ausnahme gilt nicht für Anlagen, die vertikal montiert sind (etwa an einer Fassade) oder mittels Stromspeicher betrieben werden.

5.2.1 Niederösterreich

5.2.1 NÖ Bauordnung

Anlagen zur Erzeugung von elektrischer Energie sind von der niederösterreichischen Bauordnung grundsätzlich dann ausgenommen, wenn sie eine elektrizitätsrechtliche Genehmigung benötigen. Somit müssen Photovoltaikanlagen - von einigen, in der NÖ BauO genannten Ausnahmen abgesehen - weder angezeigt, noch genehmigt werden.

5.2.2 NÖ Elektrizitätswesengesetz

Photovoltaikanlagen mit einer Modulspitze von max. 1 MW Peak sowie solche, welche der Gewerbeordnung unterliegen, sind genehmigungsfrei. Alle anderen Photovoltaikanlagen unterliegen je nach Leistung einem vereinfachten oder einem ordentlichen Genehmigungsverfahren.

6. Förderungen

Für die Errichtung sowie den Ausbau von Photovoltaikanlagen und damit zusammenhängende Anschaffungen (wie etwa Stromspeicher) gibt es diverse Förderungen sowohl auf Bundes- und Landes-, wie auch auf Gemeindeebene.

Auf Bundesebene werden durch das Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) bei der Errichtung und dem Ausbau von Photovoltaikanlagen und Stromspeichern finanzielle Unterstützung in Form von einmaligen Zuschüssen gewährt. Diese Zuschüsse können zu den sogenannten Fördercalls beantragt werden, welche mehrmals jährlich stattfinden. Ihre Höhe hängt von der jeweiligen Leistung der Photovoltaikanlage ab.

In Wien werden private wie auch betriebliche Photovoltaikanlagen gefördert. Die finanzielle Unterstützung wird in Form von einmaligen Zuschüssen, deren Höhe ebenfalls von der jeweiligen Leistung abhängt gewährt. Das Land Niederösterreich fördert die Errichtung sowie den Ausbau von Photovoltaikanlagen über die Wohnbauförderung Eigenheimsanierung und Neubau.

Ebenso gibt es einzelne Gemeinden, die Photovoltaikanlagen fördern. Infolge der erschwerten Transparenz der unterschiedlichen Regelungen auf Gemeindeebene ist es empfehlenswert, sich vor der Errichtung oder dem Ausbau einer Photovoltaikanlage direkt an die zuständige Gemeinde zu wenden und nach etwaigen Fördermöglichkeiten nachzufragen.

7. Steuerliche Behandlung von Überschusseinspeisungen

Wenn der durch Photovoltaikanlagen erzeugte Strom den Eigenbedarf übersteigt, kann der Überschuss in das lokale Stromnetz eingespeist werden, wofür eine Vergütung gewährt wird. Hierbei gibt es einige steuerliche Begünstigungen.

So sind seit dem Abgabenänderungsgesetz 2022 Einkünfte natürlicher Personen aus der Einspeisung von bis zu 12 500 kWh elektrischer Energie aus Photovoltaikanlagen, wenn die Engpassleistung der jeweiligen Anlage die Grenze von 25 kWp nicht überschreitet, von der Einkommenssteuer befreit.

Auch wenn der Betreiber einer Photovoltaikanlage bei der Überschusseinspeisung grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegt, besteht aufgrund der Kleinunternehmerregelung bis zu Gesamtumsätzen von 35.000 EURO an sich eine Steuerbefreiung. Kommt die Regelung nicht zur Anwendung, geht die Steuerschuld auf das den Überschuss beziehende Energieversorgungsunternehmen über, wenn die Haupttätigkeit des Energieversorgungsunternehmens nicht im eigenen Verbrauch besteht, sondern im Erwerb und der Weiterleitung der Stromlieferungen.

Ebenso bestehen von der Elektrizitätsabgabe weitreichende Steuerbefreiungen.

8. Immissionen durch Photovoltaikanlagen

Durch Photovoltaikanlagen kann es zur Blendung benachbarter Grundstücke aufgrund der Reflexion der Sonnenstrahlung kommen. Es liegt dann unter Umständen ein Fall der Immission im Sinne des § 364 Abs 2 ABGB vor, welche Nachbarn nicht hinnehmen müssen und gegen die sie rechtlich vorgehen können. Auch der OGH hatte sich bereits mit der Blendung durch Photovoltaikanlagen wie auch Solaranlagen zu befassen.

Gemäß § 364 Abs 2 ABGB kann eine Immission von einem benachbarten Grundstück untersagt werden, wenn sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreitet und die ortsübliche Benutzung des Grundstückes wesentlich beeinträchtigt. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen und hängen jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab. Von der Rechtsprechung werden zusätzlich die Interessen des Eigentümers der Photovoltaikanlage mit den Interessen des geblendeten Nachbarn abgewogen, um einen möglichst fairen Interessenausgleich vorzunehmen.

In der Entscheidung 4 Ob 43/16a wurde beispielsweise der Eigentümer der Photovoltaikanlage zur Unterlassung der Blendung angehalten. In diesem Fall lag eine Blendung der klagenden Pareti von Frühjahr bis Spätsommer vor, die täglich bis zu über eine Stunde andauerte und so stark war, dass bereits bei einem kurzen Blickkontakt von wenigen Sekunden massive Augenschäden eintreten konnten. Auch Sonnenbrillen boten keinen ausreichenden Schutz davor. Von Bedeutung für das Gericht war auch, dass die Photovoltaikanlage in einer unüblich Winkelstellung montiert war, welche die Blendwirkung begünstigte. Desweitern führte das Gericht aus, dass auch eine mehrjährige Duldung der Blendung genauso wenig zu einer Ortsüblichkeit führte, wie der Umstand, dass es in der Gemeinde viele Photovoltaikanlagen gab. So kommt es rein auf die Ortsüblichkeit der Immission an, nicht auf die der Photovoltaikanlagen. Etwaige Abwehrmaßnahmen (z.B. Rollos) wurde dem von der Blendwirkung betroffenen Nachbarn nicht zugemutet.

9. Zusammenfassung

Der Bund erleichtert durch spezifische gesetzliche Vorgaben die Errichtung von Photovoltaikanlagen im Wohnungseigentum. Im Detail ist unter anderem danach zu unterscheiden, ob eine Gemeinschaftsanlage zur Nutzung durch alle Wohnungseigentümer errichtet werden soll, oder ob ein einzelner Wohnungseigentümer eine eigene Photovoltaikanlage errichten möchte. Im Gegensatz dazu bedarf die Errichtung einer Photovoltaikanlage im schlichten Miteigentum im Ergebnis eine einfache Mehrheit der Miteigentumsanteile, wobei überstimmte Miteigentümer gewisse Sonderrechte zur Absicherung ihrer Rechtsstellung haben.

Ob und gegebenenfalls welche Genehmigungs- oder Anzeigepflichten nach den Bauordnungen und Elektrizitätsgesetzen der Länder bestehen, hat von Bundesland zu Bundesland gesondert beurteilt zu werden. Unabhängig davon ist bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen darauf zu achten, dass es nicht zu Emmissionen, konkret in der Form einer ortsunüblichen Blendung von Nachbarn, kommt.

Auf Bundes-, Landes- und teilweise Gemeindeebene bestehen umfangreiche Fördermöglichkeiten für die Errichtung von Photovoltaikanlagen. Wer Überschussenergie in das Stromnetz einspeisen möchte, kann sich dadurch ein unter Umständen sogar einkommensteuerfreies Zusatzeinkommen verdienen.

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