Mietpaket 2025

1. Auf den Punkt gebracht

Die österreichische Bundesregierung hat am 17. September 2025 ein umfassendes Paket zur Sicherung leistbarer Mieten („Mietpaket“) beschlossen. Das Mietpaket soll Mietpreissteigerungen eindämmen, mehr Stabilität für Mieter schaffen, in die bislang freien beziehungsweise ungeregelten Mietmärkte eingreifen und zugleich Maßnahmen zur ökologischen Sanierung fördern. Das Mietpaket markiert einen Paradigmenwechsel: Erstmals wird in Österreich beinahe der gesamte Mietenmarkt, einschließlich von Neubauten, durch staatliche Preiseingriffe reguliert. Ob das von den Regierungsparteien angestrebte Ziel, Bürgern hochwertigen Wohnraum günstig zur Verfügung zu stellen, mittel- und langfristig erreicht werden kann, wird die Zukunft zeigen, erscheint aus unserer Sicht aber als zweifelhaft. Von Leonie Kathe und Dorian Schmelz.

2. Problemstellung

Die Entwicklung der Wohnkosten zählt in den letzten Jahren zu den drängendsten sozialen Themen nicht nur in Österreich. Mieter werden durch die im historischen Vergleich der letzten dreißig Jahren vergleichsweise hohe Inflation von erheblichen finanziellen Belastungen geplagt, die unter anderem durch steigende Mieten und Mietnebenkosten, einschließlich öffentlicher Abgaben und Energiekosten, verursacht werden.

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass Österreich ein Land der Mieter ist: Im Jahr 2024 lebten in Österreich - je nach Quelle - 44 % bis 46 % der Menschen in Miete oder sonstigen Bestandrechten (zB in unentgeltlich auf Zeit zur Verfügung gestelltem Wohnraum), der andere Teil Österreichs, somit 54 % bis 56 % der Bewohner, in Eigenheimen. In Großstädten wie Wien, Graz oder Innsbruck erreicht der Anteil der Haushalte in Mietwohnungen einen Anteil über 70 %, während im ländlichen Raum Eigentum deutlich stärker verankert ist. In demografischer Hinsicht fällt auf, dass die jüngere Generation signifikant häufiger Immobilien auf Basis eines Mietvertrags nutzt als die ältere Generation: Über 77 % der 15- bis 29-Jährigen Personen in Österreich leben laut Statistik Austria in Miete, während es bei den über 50-jährigen nur rund 40 % sind.

Im Vergleich dazu wohnen im EU-Durchschnitt etwa 31 % der Menschen auf Basis eines Bestandvertrags, rund 69 % auf Basis eigenen Eigentums. Innerhalb Europas ist der Anteil der Menschen, die auf Basis von eigenem Eigentum leben, in Ost- und Südeuropa höher als in West- und Nordeuropa, in Zentraleuropa ist er am niedrigsten. Nicht unähnlich zu Gesamteuropa ist die Verteilung in kapitalistisch geprägten Ländern wie den USA, Kanada und Großbritannien (jeweils 65 % bis 66 % Eigenheimquote) oder Japan (Eigenheimquote von etwa 60 %). Im internationalen Vergleich ausgesprochen hoch ist der Anteil der im Eigenheim wohnenden Menschen mit rund 90 % jedoch im kommunistischen China. Dieser Umstand liegt an verschiedenen Faktoren:

Quelle: Eigene Darstellung

3. Aktuelle Rechtslage

Derzeit unterliegt ein gewichtiger Teil des Mietwohnungsmarkts - nämlich jener, der dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ganz oder in Teilen unterliegt - strengen gesetzlichen Vorgaben über die Mietzinsbildung. So wird v.a. der Mietzins im städtischen Altbau-Zinshaus erheblich reguliert und ist es daher regelmäßig günstiger, eine teuer zu erhaltende Altbau-Wohnung anzumieten als eine vergleichbare Wohnung in einem architektonisch weniger herausragenden 60er-Jahre-Bau.

Nicht mietrechtlich reguliert wird der Bereich der freien Mieten: Darunter fallen bspw. Ein- und zwei-Objekt-Häuser, etwa klassische Doppelhaushälften im ruralen Gebiet, Dienstwohnungen, Studentenheime, Dachgeschoßausbauten oder junge Neubauten.

Im Ergebnis führt dies zu einem Auseinanderdriften von regulierte Mieten und freien Mieten, da erstgenannte ungeachtet der Inflationsraten der letzten Jahre deutlich flachere Anstiege erfuhren als Letztgenannte.

4. Geplante künftige Rechtslage

4.1 Das Mietpaket 2025

Mit dem neuen Maßnahmenpaket für leistbares Wohnen („Mieten-Wertsicherungsgesetz“, „Mietpaket“) greift die Regierung nun umfassend in den Mietmarkt ein. Es ist die größte Reform seit 2006 und soll schrittweise ab 2026 gelten. Ziel des Gesetzes ist es, die Mietpreisentwicklung zu dämpfen, Mieter noch besser abzusichern und zugleich den Markt langfristig stabiler zu gestalten.

4.2 Regelungsinhalte des Maßnahmenpakets

In dem Regierungsprogramm werden fünf wesentliche Punkte angesprochen.

Zunächst soll eine allgemeine Regelung für Mieterhöhungen, eine Mietpreisbremse, eingeführt werden. Erfasst sind hierbei fast alle Mietverträge, auch die bislang ungeregelten freien Mieten. Zudem gibt es keine Differenzierung dahingehend, wann der Mietvertrag geschlossen wurde, vielmehr werden alle Mietverträge von der Neuregelung erfasst. Ab 2026 dürfen Mieten nun nur einmal jährlich erhöht werden; liegt die Inflation über 3 %, so darf der übersteigende Teil nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Beispielsweise darf bei einer Inflation von 6 % die Mieterhöhung maximal 4,5 % betragen.

Eine weitere Regelung findet sich ebenfalls im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse bei der regulierten Miete: Die Preiseingriffe der letzten Jahre werden verlängert und ausgeweitet. Die geregelten Mieten dürfen ab 2026 nur um ein 1 % steigen, ab 2027 sind es 2 %. Auch erfolgt eine Ausweitung der Regelung für Mieten basierend auf dem „angemessenen Mietzins“.

Im Maßnahmenpaket ist zudem die Verlängerung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre vorgesehen. Dies betrifft alle neu geschlossenen oder nach dem Inkrafttreten des Mietpakets erneuerten Mietverträge. Zweck hiervon ist die Vermeidung kurzer Befristungen und die Schaffung von Planungssicherheit für Mieter. Dies ist insbesondere in dem Hinblick erwähnenswert, da im privaten Bereich dreiviertel aller neugeschlossenen Mietverträge befristet abgeschlossen werden - und diese Quote durch die immer stärkeren Eingriffe in den Mietmarkt künftig voraussichtlich weiter steigen wird.

Zudem soll die ökologische Sanierung attraktiver werden, indem Altbestände saniert und dadurch die Baukonjunktur gestärkt, zugleich die Erreichung der Klimaziele gefördert werden soll. Im Regierungsprogramm ist davon die Rede, dass die „energetische Qualität der Gebäude und Wohnungen sowie getätigte Maßnahmen zu deren Verbesserung ausdrücklich Berücksichtigung finden“ werden. Ein konkreter Vorschlag von Experten steht derzeit noch aus.

Schließlich erfolgt eine Klarstellung bei den Wertsicherungsvereinbarungen. Dadurch, dass nun gesetzlich geregelt ist, wie eine Wertsicherungsklausel in Mietverträgen ausgestaltet sein darf oder muss, wird der Unsicherheit von rechtswidrigen Klauseln entgegengesteuert. Die Bundesregierung hat sich zudem geeinigt, dass zu viel gezahlte Mieten ab in Kraft treten des neuen Gesetzes nur rückwirkend für fünf Jahre zurückgefordert werden können, nicht mehr für 30 Jahre.

4.3 Wer ist von den Änderungen (nicht) betroffen?

Von den Änderungen sind alle Akteure des Mietmarktes betroffen, also Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Investoren. Jedoch gibt es vereinzelt Ausnahmen:

• Die Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern wird von der Mietzinsbeschränkung ausgenommen.

• Bei neu geschlossenen Mietverträgen über Geschäftsräume soll ein Wahlrecht bestehen, welcher Index zur Preisanpassung herangezogen werden soll.

• Im C2C-Bereich, also zwischen Verbrauchern („kleiner Vermieter“), und bei Vermietern, die weniger als 5 Wohnungen vermieten, wird die Mindestbefristung von drei Jahren beibehalten.

5. Vor- und Nachteile der allgemeinen Mietzinsregulierung

5.1 Argumente der Befürworter

Befürworter betonen unter anderem den sozialen Schutz, die größere Transparenz und die Stärkung der Rechtssicherheit durch einen größeren geregelten Bereich. Mieter sollen vor abrupten, inflationsbedingten Mietsteigerungen geschützt werden. Auch soll eine größere Planbarkeit und Sicherheit durch die neue Mindestbefristung gewährleistet werden. Durch die Mitregulierung von bislang ungeregelten Mieten soll ein erweiterter und ein den regulierten Mietverhältnissen ähnlicher Schutzmechanismus implementiert werden, sodass nun fast alle Mieter erfasst sind.

Immobilienmarktexperte Wolfgang Amann befürwortet den neuen Mechanismus, meint aber auch, dass die Neuregelung wahrscheinlich wenig praxisrelevant wird und eher größere inflationär bedingte Sprünge bei den Mietpreisen entgegengewirkt werden soll. Die ARGE Eigenheim, die MVÖ (Mietervereinigung) und die Arbeiterkammer Wien sind für diese Änderungen und meinen, es sei ein wichtiger Schritt, um mehr Sicherheit auch in ungeregelten Bereichen zu schaffen. Andere Stimmen sind für die Änderungen, wollen aber einen noch stärkeren Schutz für die Mieter, insbesondere im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse.

Da die SPÖ, ÖVP und NEOS das Mietpaket beschlossen haben, findet das Vorhaben hier positiven Anklang. Vizekanzler Andreas Babler meint, dass durch die verlängerte Mindestbefristung für Mietverhältnisse mehr Planungssicherheit geschaffen wird und das Mieter künftig „nie wieder so hohe Mietanstiege wie in der Vergangenheit erleben“ sollen. 

5.2 Argumente der Gegner

Gegner des Mietpakets, insbesondere der darin enthaltenen und weitgehenden Eingriffe in die Mietzinsbildung, bringen ins Spiel, dass Vermieter kaum noch unbefristete Mietverträge abschließen werden, sofern höhere Inflation nicht mehr voll an Mieter weitergegeben werden kann und insofern eine schleichende Enteignung des Vermieters eingreift. Durch die sinkende Rentabilität der Vermietung dürfte zudem langfristig das Mietanbot sinken, wodurch es zu einer Verknappung von Bestandimmobilien und somit langfristig steigenden Mieten kommen könnte. Mit sinkender Marge aus der Vermietung könnten Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen reduziert oder verschoben werden, was zu sinkender Wohnqualität führt.

Herausforderungen können auch auf die Gemeinden zukommen. Dies kann unter anderem finanzielle Einbußen bedeuten, da die Mieten nicht wie gewohnt angepasst werden dürfen und dadurch mit geringeren Einnahmen aus Gemeindewohnungen gerechnet wird.

Der ÖHGB (Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund), die VÖPE (Vereinigung Österreichischer Projektentwickler) und der ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) stehen den Änderungen ebenfalls kritisch gegenüber und geben dies mit der „Bestrafung“ von Vermietern und der praktischen Wirkungslosigkeit der Schutzmechanismen seitens der Mieter an. In der Politik kritisieren insbesondere die FPÖ und die Grünen das Vorhaben und begründen dies unter anderem damit, dass durch die Änderungen keine Leistbarkeit der Wohnungen garantiert und freie Mieten kaum gedrosselt werden können.

5.3 Eigene Meinung

Wir setzten uns bereits im Jahr 2023 ausführlich mit den Argumenten für und wider den dazumal eingeführten Mietendeckel auseinander. Die Erwägungen sind sinngemäß auf das Mietpaket 2025 umlegbar und können hier nachgelesen werden. 

Unter Zugrundelegung unserer Gedanken vom Jahr 2023 werden die positiven oder negativen Auswirkungen der Mietzinsbegrenzung, die das Mietpaket 2025 einführt, unserer Ansicht nach wesentlich von der langfristigen Inflationsentwicklung abhängen. Es zeigen sich vier mögliche Szenariien. Um diese besser greifbar zu machen, sehen uns wir an, welche Auswirkungen die Begrenzung der Inflationsanpassung des Mietzinses haben kann. In einer Beispielrechnung gehen wir in vier Szenarien von einem aktuellen Mietzins von EUR 1.500,00 und einer jährlichen, gleichbleibenden Inflation von 3 %, 3,4 %, 5 % oder 10 %aus. Das bedeutet für unsere Szenarien wie folgt:

• Die mittel- und langfristige Inflation kann unter oder genau 3 % betragen, sodass die Mietzinsbegrenzung nicht anwendbar wird und keine Wirkung entfaltet. Das erwarten jene Kritiker, die die aktuelle Regelung für zahnlos, da nur selten anwendbar, und somit zu wenig rigide erachten. 
  
  
• Die Inflation könnte mittel- und langfristig etwas über 3 % liegen, so wie sie in den letzten 30 Jahren bei durchschnittlich etwa 3,4 % pro Jahr lag. Nimmt man dies an, könnten vom Vermieter 3 % der Wertsteigerung voll und 0,4 % der Wertsteigerung zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden. Die Auswirkungen auf den Vermieter wäre bei Annahme eines unbefristeten Mietvertrags auch nach einer Dauer von 30 Jahren spürbar, aber vermutlich handhabbar: Über 30 Jahre ergäbe sich für den Vermieter ein um rund EUR 41.900,00 oder 9,6 % geringerer Gewinn als im Fall einer vollständigen Überwälzung der Inflation auf den Mieter. 
  
  

Quelle: Eigene Darstellung

• Drittedenkbare Variante ist, dass die langfristige Inflation etwas über dem genannten historischen Schnitt liegt. Dafür spricht unserer Ansicht nach die stark zunehmende Staatsverschuldung in weiten Teilen der westlichen Welt, die Politiker dazu bewegen könnten, die Staatsschulden im Verhältnis zum Wirtschaftswachstum "wegzuinflationieren" zu wollen. Dafür wäre eine Inflation über dem für die Verschuldung zu zahlenden Zinssatz erforderlich, die sogleich so niedrig ist, dass sie vond er Bevölkerung hingenommen wird.
  
  Wir nehmen daher eine Alternativberechnung unter Zugrundelegung einer etwas höheren, aber nicht exzessiv hohen Teuerungsrate von 5 % an, so wie diese in Österreich zwischen 1975 und 1985 im Durchschnitt vorherrschte. Nach 30 Jahren beträgt der Mietzins, wenn dieser voll an die Inflation angepasst wird, rund EUR 6.488,00 pro Monat, unter Anwendung der Begrenzung der Inflationsanpassung nach dem Mietpaket rund EUR 4.869,00 pro Monat. Der Mietendeckel laut Mietpaket führt zu einem monatlichen Vorteil für den Mieter in der Höhe von rund EUR 1.619,00 pro Monat oder - umgekehrt - zu einem Rückgang der Mietzinseinnahmen zulasten des Vermieters über 30 Jahre hinweg von gesamthaft rund EUR 117.000,00 oder, verglichen zur vollen Weitergabe der Inflation, rund 23 %. 

Quelle: Eigene Darstellung

• Vierte denkbare Variante ist jene, dass die Steuerung der Inflation entgleitet und Letztere langfristig galoppiert, so wie dies in Österreich in manchen Phasen der Jahre 2022 und 2023 kurzfristig festzustellen war. Dieses Szenario ist unserer Ansicht nach in Friedenszeiten das am wenigsten wahrscheinliche.
  
  Hier zeigt sich die Kraft des Zinseszinseffekts eindrucksvoll: Nach 30 Jahren beträgt der Mietzins, wenn dieser voll an die Inflation angepasst wird, rund EUR 26.174,00 pro Monat, unter Anwendung der Begrenzung der Inflationsanpassung nach dem Mietpaket rund EUR 9.352,00 pro Monat. Der Mietendeckel laut Mietpaket führt zu einem monatlichen Vorteil für den Mieter in der Höhe von rund EUR 16.822,00 beziehungsweise zu einem Rückgang der Mietzinseinnahmen zulasten des Vermieters über 30 Jahre hinweg von gesamthaft rund EUR 1.406.000,00, was einem Einnahmenrückgabg von 47,5 % entspricht. 
  
  
  

  Quelle: Eigene Darstellung

Infolge dieser Umstände ist unserer Ansicht nach folgende Entwicklung wahrscheinlich:

• Befristete Mietverträge werden im Anwendungsbereich des Mietendeckels unbefristete Mietverträge verdrängen, weil Vermieter das Risiko einer im worst case Fall einer sehr hohen Inflation eingreifenden faktischen Enteignung  nicht eingehen wollen. 
  
  
• Der Korridor, innerhalb dessen die intendierten Folgen der Mietzinsdeckelung durch das Mietpaket 2025 erreicht werden können, ist schmal. Nur wenn die langfristige Inflation in Österreich leicht über 3 % beträgt, wird der Mietzinsdeckel überhaupt wirksam, ohne dass zugleich eine Vermietung so an ihrer Attraktivität verliert, dass Vermieter mieterlastige Maßnahmen zum Erhalt ihrer Rendite ergreifen.
  
  
• Übersteigt die Inflationsrate die Grenze von 3 % deutlich, wird ein rationaler Vermieter in einem ersten Schritt seine Ausgaben reduzieren, wodurch die Wohnqualität des Mieters sinkt. Ist hierdurch ein Gegensteuern nicht hinreichend möglich, wird der private Wohnbau zurückgehen, weil die Opportunitätskosten eines Investments in Bestandimmobilien zu hoch werden. Eine diesfalls eintretende Verknappung des Wohnangebots führt wiederum bei gleichbleibender Nachfrage zu einem Anstieg des Mietzinsniveaus, der jeweils nach dem Auslaufen eines befristeten Mietvertrags auf den neuen Mieter umgelegt wird.
  
  
• Der Immoblienmarkt ist träge. Oben aufgezeigte Folgen werden nicht kurzfristig erkennbar, sondern erst auf einen Zeitraum von mehreren Jahren und - siehe oben - überhaupt nur dann, wenn die Inflationsrate langfristig über 3 % zu Liegen kommt.

6. Wir helfen weiter

Ob Vermieter oder Mieter, Hausverwaltung, Bauträger oder Investor – wir sind Ihr Ansprechpartner in sämtlichen immobilienrechtlichen Angelegenheiten. Kontaktieren Sie uns und sichern Sie sich noch heute einen Gesprächstermin.

Quellen: Anzengruber, S; Dörr, D; Ehrntraut, B; Einfalt-Schneider, J; Enachescu, J; Heuberger, R; Korunovska, J; Rexhepi, A; Steininger, J; Wittmann, L; Statistik Austria (2024): Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik [https://www.statistik.at/fileadmin/publications/Wohnen_2024_Web-barrierefrei.pdf?, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; APA/NÖN.at, APA/BVZ.at (2025, September 17): Regierung einigt sich auf Mietpaket [https://www.noen.at/in-ausland/regierung-einigt-sich-auf-mietpaket-490405231, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; APA/Red (2025, September 17): „Großer Entwurf“: Regierung beschließt Mietpaket [https://www.vienna.at/grosser-wurf-regierung-beschliesst-mietpaket/9676883, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Bundeskanzleramt (2025, September 17): Mietpaket für leistbares Wohnen beschlossen [https://services.bundeskanzleramt.gv.at/newsletter/bka-medien-newsletter/innenpolitik/bka-medieninformation-17-09-2025.html, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Bundesministerium Wohnen, Kunst, Kultur, Medien und Sport (2025, September 17): Leistbares Wohnen: Mietpaket beschlossen [https://www.bmwkms.gv.at/themen/aktuell/mietpaket-beschlossen.html#, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Die Presse (2025, September 17): Regierung beschließt Mietpaket: Eingriffe in freien Markt fix [https://www.diepresse.com/20107180/regierung-beschliesst-mietpaket-eingriffe-in-freien-mietmarkt-fix, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Frischmann, J. (2025, September 17): Mietpaket der Bundesregierung bringt Preisbremsen für alle Mietformen [https://zur-sache.at/news/bundesreigierung-beschliesst-mietpaket/, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Orf.at (2025, September 17): Neues Paket: Mieterverterer zufrieden, Vermieter erbost [https://orf.at/stories/3405754/, zuletzt eingesehen am 19.09.2025]; Österreichischer Kommunal-Verlag GmbH (2025, September 17): Das enthält das Mietpaket für leistbares Wohnen und was es für Gemeinden bedeutet [https://kommunal.at/das-enthaelt-das-mietpaket-fuer-leistbares-wohnen-und-was-es-fuer-gemeinden-bedeutet, zuletzt eingesehen am 19.09.2025].

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